Cálculo do CUB - Custo Unitário Básico

Cálculo do CUB - Custo Unitário Básico

1 A NBR 12721 e o cálculo do Custo Unitário Básico

Econ. Daniel Furletti* e Econ. Luciene Pires Teixeira**

O que é o CUB - O Custo Unitário Básico (CUB) é uma estimativa parcial para o valor do metro quadrado de obra, que reflete a variação mensal dos custos de construção imobiliária com materiais, equipamentos e mão-de-obra. Atualmente, o cálculo do CUB é feito com base numa cesta representativa de 40 insumos essenciais da construção, além do aluguel da betoneira e de cinco categorias profissionais. Na formação dos custos unitários básicos não são considerados vários itens adicionais importantes, como elevadores, fundações especiais, instalações prediais (água, luz, esgoto, telefonia), serviços complementares de urbanização, recreação e ajardinamento, remuneração de engenharia, etc. A razão para isto está no objetivo precípuo deste indicador, que é servir como parâmetro na determinação de um valor mínimo para o metro quadrado de construção para fins de registro das incorporações imobiliárias. Segundo a NBR 12721:1999, o Custo Unitário Básico é utilizado para o cálculo do custo global da construção e para a avaliação dos custos de construção:

“custo global da construção: valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, quando o contrato for de Construção por Administração. É calculado com a utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado, e corresponde ao somatório dos seguintes itens: i) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas as suas áreas equivalentes à área de custo padrão; e i) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico, com a inclusão, no mínimo, dos itens descriminados no Quadro I, do Anexo A”.

“custo unitário básico: custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8.3 desta Norma, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis”.

A pesquisa do CUB tem sido importante para o acompanhamento da evolução dos custos das edificações de um modo geral, permitindo apurar mensalmente os preços dos principais insumos da construção nas diversas unidades da federação e orientar as empresas do setor quanto à sua evolução histórica e principais tendências. Apresenta, ainda, largo campo de aplicações na execução e análise de orçamentos; na engenharia de avaliações; na aferição indireta do valor da mão-de-obra empregada numa edificação; no julgamento de concorrências; no planejamento e programação de investimentos na área de edificações e em qualquer outro campo em que são utilizados como parâmetro de decisão os custos de construção imobiliária e índices que expressam sua evolução.

Metodologia de Cálculo - O CUB é calculado para os vários projetos-padrão constantes da atual NBR 12721:1999 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT. Para cada projeto-padrão foi elaborado um orçamento analítico, do qual são derivados os lotes básicos de insumos, mão-de-obra ou serviços (calculados com 100% dos respectivos itens componentes das curvas ABC). Assim, cada insumo dos lotes básicos representa uma

* Coordenador Sindical do Sinduscon-MG e Secretário-Executivo do Banco de Dados da CBIC. ** Coordenadora Técnica do Banco de Dados da CBIC e Doutoranda em Economia Aplicada pela UFV.

família de materiais, equipamentos ou mão-de-obra que foram agrupados segundo a matéria-prima componente do insumo ou a finalidade da prestação do serviço. Este procedimento permite que cada item do orçamento analítico do projeto-padrão tenha representatividade no lote básico, sem a exclusão de nenhum insumo ou serviço componente. Os lotes básicos representativos definem os coeficientes técnicos, aos quais se aplicam preços promédios, sendo que os salários das categorias de mão-de-obra pesquisadas incluem encargos previdenciários e trabalhistas e, em alguns casos, também os benefícios sociais constantes das convenções coletivas de trabalho locais.

A coleta dos preços é realizada mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil através de pesquisa realizada junto a uma amostra significativa de empresas construtoras, complementada – quando necessário - por informações de fornecedores de materiais de construção. Ressalta-se, porém, que o universo da pesquisa é muito mais sob a ótica do comprador, ao invés da apuração simples de preços junto aos distribuidores e revendedores de materiais de construção, uma vez que o indicador se refere a custo e não a preço. A apuração pela ótica do comprador tem a intenção de revelar o custo real dos itens de composição dos projetos de construção. O tamanho da amostra para a coleta de preços varia por localização, mas sempre se respeitando os níveis mínimos de significância estatística. Estes dados são uniformizados conforme o uso local, os prazos de pagamento e quantidades de cada insumo adquirido pelas empresas construtoras, através de uma planilha enviada mensalmente às empresas informantes. O propósito é se chegar, para cada insumo pesquisado, a um valor promédio que espelhe com fidedignidade a real evolução do seu preço, permitindo a apuração de um custo de construção em valor absoluto mais realista.

Atualmente são calculados os CUBs para 24 projetos-padrão habitacionais, com 1, 4, 8 e 12 pavimentos, de 2 ou 3 quartos nos padrões de acabamento baixo, normal e alto. E CUBs para 26 projetos-padrão comerciais - salas e lojas e andares livres, com 4, 8, 12 e 16 pavimentos, nos padrões de acabamento baixo, normal e alto, além do galpão industrial e da casa popular de 1 quarto.

História do CUB - O CUB foi criado em dezembro de 1964, com a Lei 4.591 (art. 54) e a Proposta de Norma Brasileira - PNB 140. A partir daí os Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscons) passaram a calcular e divulgar, até o 5º dia de cada mês subseqüente, as diversas especificações do custo unitário básico por metro quadrado de construção.

A PNB 140 sofreu sua primeira reformulação em agosto de 1992, quando foram mantidos os projetos-padrão habitacionais datados de 1964 e alterados somente os orçamentos analíticos que deram origem aos novos lotes básicos, passando a ser denominada de NBR 12721/92, com validade a partir de 01/01/1993.

Em novembro de 1999 a NBR 12721/92 foi complementada, com a introdução de novos lotes básicos para apuração de custos unitários básicos dos projetos-padrão comerciais – salas e lojas e andares livres, além do galpão industrial e da casa popular.

Com esta nova reformulação, a norma passou a ser denominada de NBR 12721:1999, com vigência a partir de 29/02/2000 até os dias atuais. Destaca-se que a NBR 12721:1999 mantém os projetos-padrão habitacionais de 1964 e seus respectivos lotes básicos de 1992 e apresenta os novos projetos-padrão comerciais, galpão industrial e casa popular datados de 1997 com seus respectivos lotes básicos do mesmo ano.

Proposta de Revisão Ampla da NBR 12721 - Todas as atualizações e revisões propostas para a NBR 12721 sempre ocorreram buscando melhor adequar as constantes transformações no âmbito da construção imobiliária à realidade de custo deste mercado. Nas últimas décadas houve mudanças significativas no produto da construção e no seu processo construtivo, com a introdução de novas tecnologias, novos materiais e um grande esforço do setor por maior produtividade e pela certificação de qualidade e segurança no trabalho. Todo esse desenvolvimento contribuiu para que a NBR 12721:1999 se tornasse defasada, uma vez que trabalha com projetos-padrão habitacionais de 1964 e comerciais de 1997.

A solução proposta pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC foi reformular amplamente o escopo da NBR 12721:1999, através de um novo projeto de revisão. Para esta revisão foram executados dezesseis novos projetos-padrão (com as respectivas plantas arquitetônicas, estruturais e complementares) cujas características básicas e especificações de acabamento obedecem aos atuais padrões construtivos, que incorporam as tecnologias, os materiais e os índices de produtividade da mão-de-obra vigentes, além de estarem em perfeito acordo com os atuais instrumentos e procedimentos legais. Além da introdução de novos projetos-padrão totalmente diferentes dos anteriores, com inclusão de subsolos e novas especificações de acabamento, destacam-se outras alterações propostas no projeto de revisão: introdução de critérios para criação dos projetos-padrão regionalizados; introdução de metodologia orientadora para a coleta de preços e cálculo do Custo Unitário Básico por m2 de construção; orçamentos analíticos dos novos projetos-padrão, que resultaram em novos lotes básicos a serem orçados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil e introdução de alterações nos quadros já existentes na norma vigente.

as diversas opiniões

Ressalta-se que esta atual revisão, de singular importância para o setor da construção civil, é resultado de quatro anos de estudos técnicos e de amplas discussões no âmbito da CBIC e suas entidades afiliadas. As alterações propostas foram abertamente debatidas e referendadas por agentes de todo mercado imobiliário nacional e por representantes da sociedade civil organizada, através de uma Comissão de Estudos constituída pelo Comitê Brasileiro de Construção da ABNT, a fim de dar total transparência ao debate e uniformizar

O atual processo de revisão, denominado Projeto NBR 12721:2005, está atualmente em fase de consulta pública na ABNT, com previsão de aprovação e vigência para o início de 2006. Este projeto de revisão é uma antiga aspiração do setor imobiliário nacional que considerava todas as modificações propostas necessárias para se ter um indicador de custos setoriais o mais realista possível.

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