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Guias e Dicas
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Novo Zoneamento de São Paulo, Notas de estudo de Urbanismo

Cartilha com explicações praticas das alterações realizadas no Zoneamento da Cidade de São Paulo

Tipologia: Notas de estudo

Antes de 2010

Compartilhado em 04/03/2008

tatiane-serrano-4
tatiane-serrano-4 🇧🇷

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Baixe Novo Zoneamento de São Paulo e outras Notas de estudo em PDF para Urbanismo, somente na Docsity! O novo zoneamento ao alcance de todos s é r i e m a n u a i s Prefeitura do Municpio de Sªo Paulo - Secretaria de Planejamento Urbano PREFEITA SECRETÁRIO MUNICIPAL DO PLANEJAMENTO URBANO Marta Suplicy Jorge Wilheim umário Sumário Sumário SumárioSumário Sumário Sumá Coeficiente de Aproveitamento e Uso do Solo Estoques: Limites para o Adicional de Aproveitamento Construtivo Desenvolvimento Urbano O Licenciamento: Aprovação de Construções ou Reformas de Edificações e Instalação de Usos Conclusão 14 20 21 34 24 30 31 33 Tipos de Uso Permitidos e Listas de Atividades Um Novo Tratamento para as Indústrias Centros Regionais: Fortalecimento e Reprodução do Desenvolvimento pela Cidade 6 INTRODUÇÃO Introdução Democratização dos espaçospúblicos: zoneamento ao alcance de todos Finalmente... o novo zoneamento O primeiro zoneamento foi baseado em um Plano Diretor de 1971 e aprovado em 1972. Embora tenha recebido diversas adaptações e complementos, é apenas agora, 32 anos depois, que São Paulo pode contar com um novo zoneamento, coerente com uma visão da cidade real e decorrente de um Plano Diretor atuali- zado e sincronizado com a elaboração dos Planos Regionais Estratégicos. O Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal 13.430 de 2002) determinou a elaboração de Planos Regionais para cada uma das 31 Subprefeituras e simultaneamente de um zoneamento condi- zente com as diretrizes por ele estabelecidas. A SEMPLA, acompa- nhada pelas Secretarias das Sub-Prefeituras, do Transporte e da Habitação, conduziu o processo de elaboração dos Planos de molde a adequar cada vez mais a realidade local a uma perspectiva de futuro, abrindo o caminho para um detalhamento ainda maior, através de projetos de bairros e melhorias na paisagem urbana. O novo zoneamento cria condições para uma criteriosa mistura de usos e atividades, de molde a reduzir a necessidade de longas viagens diárias e, sempre preservando zonas estritamente residenciais, flexibiliza usos em vias de tráfego inevitavelmente intenso. Incentiva-se a abertura de mais espaços públicos em edifí- 7INTRODUÇÃO cios privados, permite-se um maior adensamento nos pontos e eixos de centralidade em bairros, assim como em torno de estações de transporte de massa. Prevê-se a transferência de potencial construtivo, e os acréscimos de área construída através da aplicação da outorga onerosa, ambas inovações importantes do PDE. A introdução de uma nova lei de zoneamento inevitavel- mente exige um esforço de adaptação por parte dos usuários da nova lei. Contudo, sabe-se por experiência que os profissionais usuários diretos do novo zoneamento levarão poucas semanas para dominar o assunto; mormente porque arquitetos, engenheiros, cor- retores, empreendedores e proprietários sempre consultarão a lei para ter resposta a indagações concretas, vinculadas a casos deter- minados. A presente publicação pretende colaborar com este esforço de adequação, elucidando de forma sucinta os principais pontos e inovações do novo zoneamento, assim como fornecendo uma síntese dos princípios que o conduzem. Jorge Wilheim Secretário Municipal de Planejamento Urbano 10 O NOVO ZONEAMENTO área tem pela lei anterior, conforme estabelecido pelo PDE. Com isso, enquanto a Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) admite construções de até 1 vez a área do lote, a Zona Mista de Alta Densidade (ZM-3b) permite um adensamento maior e autoriza imóveis de área construída até 2,5 vezes maior que a área do terreno. Com Relação a Macrozona de Proteção Ambiental as tipologias das zonas de uso, bem como as características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes, foram definidas num trabalho conjunto de SEMPLA com as Subprefeituras, demais secretarias municipais envolvidas e organizações ambientalistas locais. Descentralização As novas regras e características de cada zona criadas pelo novo zoneamento foram construídas em conjunto com a elaboração dos Planos Regionais Estratégicos (PREs) das Subprefeituras. Cada PRE teve autonomia para estabelecer normas especí- ficas para o território da Subprefeitura, desde que não entrassem em conflito com o PDE. O zoneamento torna-se, portanto, mais descentralizado, reforçando a partici- pação da população, de acordo com as premissas da Lei Orgânica do Município e do Estatuto da Cidade - Lei Federal aprovada em 2001 e que orienta a política urbana. Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) Residencial Comercial O NOVO ZONEAMENTO 11 Zonas Especiais Parque Ecológico do Guarapiranga ZEIS Zona Especial de Interesse Social ZEPAG Zona Especial de Produção Agricola e de Extração Mineral ZEPAM Zona Especial de Preservação Ambiental Busca do Desenvolvimento Sustentável na Área dos Mananciais. 12 OS PARÂMETROS DE INCOMODIDADE Os Parâmetros de Incomodidade: Busca de Harmonia Entre Usos Diversos São Paulo é uma cidade mista por excelência. Não é raro ouvir moradores de Higienópolis ou de Moema, por exemplo, elogiarem esses bairros justamente por terem uma rede de comércio e serviços próxima às suas moradias. O novo zoneamento reconhece essa realidade e incentiva o uso misto, protegendo o direito de morar com mais qualidade ambiental. Para isso, foram definidos parâmetros de incomodidade. Trata-se de uma lista de critérios técnicos e ambientais que deverão ser atendidos nas diversas regiões da cidade para disciplinar a convivência dos usos mistos com os usos residenciais. Ao todo, a lista tem oito itens: geração de tráfego, emissão de ruído (tanto de dia como de noite), geração de vibração, emissão de radiação, periculosidade, toxicidade, emissão de odores e emissão de poeira e fumaça. O ponto de referência será sempre o uso preferencial da zona em questão. Na Zona Mista, por exemplo, a análise parte do uso residencial, enquanto nas Zonas Centralidade tem prioridade o comércio e os prestadores de serviços. PARÂMETROS DE INCOMODIDADE INCÔMODO PARÂMETROS Ruído decibéis/horários por zona de uso e categoria de via Carga e descarga horário permitido Vibração legislação específica Potência elétrica potência instalada Radiação limites por faixa de freqüência Odor percepção fora dos limites da propriedade Gases, vapores, material particulado vedada a emissão (exceto na ZPI) Fumaça controle dos combustíveis utilizados 15TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES sanitário provoca um significativo impacto na vizinhança; a instalação de um centro de reintegração de menores, um presídio, uma base aérea são essenciais ao funcionamen- to da cidade, mas devem ter um tratamento especial e uma análise mais cuidadosa no seu licenciamento pela Administração Pública. Esses estabelecimentos só podem ser instalados em zonas que permitem usos não-residenciais e se atenderem, além do coe- ficiente de aproveitamento, das taxas de ocupação do solo e permeabilidade e dos parâmetros de incomodidade estabelecidos para o local, condições específicas de fun- cionamento que possam absorver o incômodo criado. Independentemente dessa classificação, atividades classificadas como nR2, tam- bém deverão passar por uma análise especial similar ao nR3, como por exemplo, os chamados Pólos Geradores de Tráfego (PGTs), como shoppings, supermercados com mais de oito mil metros quadrados de área, serviços públicos, escolas ou faculdades com mais de 500 alunos por turno, entre outros, que atraem grande fluxo de freqüenta- dores e acabam sendo incômodos, bem como atividades que acarretem impacto de vizi- nhança ou ambiental que não foram enquadradas como nR3, por não serem por natureza de impacto. Por isso, a instalação dessas atividades é preferencialmente recomendada na Zona Mista, em vias que por si só já acarretam incômodo, como as vias estruturais N1 e N2 (Marginais dos rios Pinheiros e Tietê, por exemplo), na Zona Predominantemente Industrial (ZPI) e em algumas zonas da Macrozona de Proteção Ambiental. Nas vias locais da Zona Mista, para se fazer um comparativo, só é permitido o uso nR1, como uma quitanda, uma banca de jornal ou uma lavanderia. Por sua vez, as vias coletoras (como por exemplo, as ruas Bela Cintra, Rio Bonito, Rangel Pestana), e estruturais N1, N2 e N3 da ZM admitem usos classificados como nR2, como uma lanchonete, uma loja de automóveis ou uma academia de ginástica. 16 TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES COMÉRCIO DIVERSIFICADO Adega Armazém, empório, mercearia Casa de carnes (açougue, avícola, peixaria) Confeitaria, doceira, sorveteria, "bomboniére" e "rotisserie" Montagem de lanche e confecção de salga- dos ("Feito em casa") Padaria, panificadora sem utilização de forno a lenha Quitanda, frutaria Quitutes, doces e bombons Farmácia, drogaria, perfumaria e cosméticos Floricultura, plantas naturais e artificiais Jornais e revistas Livraria, papelaria e material de informática Comércio de mercadorias em geral, sem pre- dominância de produtos alimentícios, em edi- ficações com área construída máxima de 250 m² Comércio de máquinas e equipamentos, em edificações com área construída máxima de 250 m² Show room SERVIÇOS PESSOAIS Lavanderias e tinturarias (não industriais) Cabeleireiros e outros tratamentos de beleza (inclusive para cães) Locação de fitas de vídeo, games, livros e discos Outras atividades de serviços pessoais, não especificadas anteriormente SERVIÇOS PROFISSIONAIS Escritórios e consultórios de Profissionais liberais, técnicos ou universitários Manutenção predial (eletricista, encanador, pedreiro, chaveiro, vidraceiro) Alfaiate, costureiro, bordadeira, camiseiro e similares Agências de prestação de serviços e negó- cios em geral SERVIÇOS TÉCNICOS DE CONFECÇÃO OU MANUTENÇÃO Reparação e manutenção de máquinas e de aparelhos eletrodomésticos Reparação de calçados Reparação de outros objetos pessoais e domésticos Confecção de carimbos, maquetes Laboratório de Prótese Dentária Lapidação Oficinas de jóias, gravação, ourivesaria, relógios SERVIÇOS SOCIAIS Abrigo de medidas protetivas para crianças e adolescentes Albergue Associações beneficentes Associações comunitárias e de bairro Associações científicas, políticas, culturais e profissionais com locais de reunião até 100 lugares Creche Orfanato Parque Infantil SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM OU MORADIA Asilo Casas de repouso ou geriatria Pensões Pensionatos Conventos/ Mosteiros/ Seminários com locais de reunião até 100 lugares Hotéis "Flats" Outros tipos de hospedagem SERVIÇOS DE EDUCAÇÃO Bibliotecas Educação pré-escolar EXEMPLO DE LISTAGEM DE USOS A SER DEFINIDA POR DECRETO DO EXECUTIVO 1. USOS NÃO RESIDENCIAIS COMPATÍVEIS - nR1: COMÉRCIO DE ABASTECIMENTO DE ÂMBITO LOCA 17TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES SERVIÇOS DA ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS PÚBLICOS Agências de correios e telégrafos Agências telefônicas Consulados e representações diplomáticas Delegacia de Ensino Órgãos da Administração Pública, Direta ou Indireta em geral Posto Policial Velórios e atividades funerárias e conexas COMÉRCIO DE ALIMENTAÇÃO OU ASSOCIADO A DIVERSÕES Casas de massas Confecção e comercialização de alimentos congelados Fornecimento de comida preparada "Delivery" (entrega de alimentação) Padaria, panificadora com utilização de forno a lenha Cantinas (serviços de alimentação privativos) Bar, Lanchonetes e similares Casas de música, boate Discoteca e Danceteria Restaurantes e outros estabelecimentos de serviços de alimentação (pastelaria, churras- caria, pizzaria) Restaurantes e estabelecimentos de bebidas, com serviço completo (casas de café, chá, choperia, "drinks") Salão de festas, bailes, "buffet" Outros serviços de alimentação COMÉRCIO ESPECIALIZADO Comércio de veículos automotores e motocicletas Comércio de peças e acessórios para veículos automotores e motocicletas Comércio de produtos agro-pecuários e minerais (borracha natural, chifres e ossos, couros crus, pele, etc) Comércio de produtos químicos, resinas e gomas Supermercados Sacolão Shopping Center Mercados de abastecimento Cooperativas de consumo OFICINAS Manutenção e reparação de veículos automo- tores Manutenção e reparação de motocicletas Manutenção e reparação de máquinas e equipamentos em geral Serralherias Artefatos de metal - armeiros - ferreiros Carpintarias, marcenarias Confecção de placas e cartazes Copiadora, fotocópia, plastificação Embalagem, rotulagem e encaixotamento Encadernação e restauração de livros Entalhadores Estúdio de restauração de obras e objetos de arte Ferro velho, sucata, reciclagem de latas de alumínio Laboratório de controle tecnológico e análise química Lavanderia hospitalar Oficina de taxidermia Posto de abastecimento de veículos SERVIÇOS DE SAÚDE Ambulatórios Centro de Diagnósticos, laboratório de análises clínicas Consultórios, clínicas dentárias e médicas Consultórios, clínicas veterinárias e hospital veterinário Hospitais Posto de saúde e vacinação Pronto-socorro ESTABELECIMENTOS DE ENSINO NÃO SERIADO Ensino em auto-escolas e cursos de pilotagem Ensino supletivo Educação continuada ou permanente e aprendizagem profissional Ensino a distância Educação especial Ensino preparatório para escolas superiores Escolas de línguas, informática e similares ESTABELECIMENTOS DE ENSINO SERIADO Ensino fundamental Ensino médio de formação geral Ensino médio de formação técnica e profissional Faculdades, Universidades 2. USOS NÃO RESIDENCIAIS TOLERÁVEIS - nR2: 20 UM NOVO TRATAMENTO PARA AS INDÚSTRIAS Um Novo Tratamento para as Indústrias O novo zoneamento, ao tratar do uso industrial (Ind), reconhece as alterações ocor- ridas nos processos industriais, tanto na cidade como no País, desde a última regula- mentação, feita há mais de 30 anos. A questão do tamanho da edificação, por exemplo, perde importância e não é mais considerada na classificação desse uso. A nova legislação preocupa-se mais com o processo produtivo existente para classificar do ponto de vista ambiental se as ativi- dades são compatíveis, toleráveis ou incômodas em relação à convivência com outros usos. Outros itens, como o número de funcionários e a área construída, são conside- rados apenas nas condições para a instalação de indústrias na Zona Mista (ZM), em função da categoria da via de acesso ao imóvel. Na definição das subcategorias do uso industrial foram considerados a natureza das atividades industriais e o processo produtivo utilizado. Isso significa, por exemplo, que as novas indústrias, chamadas "indústrias limpas", foram listadas e classificadas de forma que possam ser instaladas em qualquer ponto da ZM, desde que respeitados os parâme- tros de incomodidade e as condições de instalação fixadas para o local. Os demais usos industriais só poderão ser instalados na Zona Predominantemente Industrial (ZPI). Subdivisão Industrial As indústrias têm, assim, uma subdivisão própria, de quatro categorias, também tendo como referência o tipo de atividade, os aspectos ambientais decorrentes do processo produtivo utilizado e sua relação com os demais usos. São os seguintes tipos: compatíveis, toleráveis, incômodos e especiais. Os compatíveis (Ind-1a) e os toleráveis (Ind-1b) estão enquadrados nos usos nR1 e nR2, respectivamente, e podem ser insta- lados na Zona Mista. Uma oficina de costura ou uma fábrica de materiais para escritório feitos de papelão, por exemplo, podem conviver com outros imóveis residenciais e são admiti- das até em vias locais, por isso são consideradas compatíveis. Por sua vez, uma indús- tria de calçados, desde que não seja de grande porte, não apresenta grande incômodo e pode ser tolerada pelo uso residencial, classificando-se como Ind-1b. Já as indústrias incômodas, como tecelagens e gráficas, estão enquadradas no uso Ind-2 e são permitidas apenas na Zona Predominantemente Industrial (ZPI). A quarta ca- tegoria refere-se às indústrias que são proibidas na cidade e enquadram-se no uso industrial especial Ind-3, cuja listagem consta do projeto de lei. 21CENTROS REGIONAIS Centros Regionais: Fortalecimento e Reprodução do Desenvolvimento pela Cidade Uma das maneiras encontradas para dinamizar e estruturar o desenvolvimento urbano é o enquadramento de centros regionais e de bairro e de corredores comerciais existentes ou com esse potencial, em Zonas Centralidade Polar - ZCP, ou Linear - ZCL. Nessas áreas procura-se estimular a implantação dos usos não residenciais, comércio e serviços, bem como de indústrias consideradas "leves e limpas", reduzindo sua ocor- rência em áreas predominantemente residenciais. A ZCP é definida como uma porção de território que possa concentrar o comércio e os serviços de uma região, onde predominam esses usos sobre o residencial, como o Largo 13 de Maio, na Subprefeitura de Santo Amaro, por exemplo. A ZCL caracteriza-se também pela predominância de usos não residenciais, porém ao longo de vias, cons- tituindo-se em eixos de comércio e serviços, como as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Angélica e Brigadeiro Luís Antônio, dentre outras. Na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, a Zona Centralidade Polar ou Linear é classificada em dois tipos: novas centralidades (ZCPa e ZCLa) e centralidades já existentes (ZCPb e ZCLb), que diferem entre si apenas quanto aos coeficientes de aproveitamento básico e máximo que podem ser utilizados. A ZCPa prevê que as cons- truções utilizem o coeficiente de aproveitamento gratuito 1 e que a área máxima do imóvel possa variar de 1 até 2,5 vezes a área do lote, mediante compra da área adicional ao coeficiente gratuito ou transferência de potencial construtivo de um outro imóvel. A ZCPb tem como objetivo um adensamento construtivo maior, e estabelece coeficiente básico (gratuito) de 2 vezes a área do lote e máximo de até 4 vezes. Os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras (PREs) delimitaram as Zonas Centralidade em locais com potencial para abrigar os tipos de uso citados ou onde já existiam concentrações de empreendimentos comerciais (como um shopping ou um supermercado), equipamentos públicos de grande movimento (um hospital, por exem- plo), ou locais de encontro. Também foram classificadas como Zonas Centralidade regiões onde se pretende incentivar a dinamização de pólos com essas características. Comércio e Serviço Local Nos trechos de vias que atravessem ou circundem as Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER), a Zona Centralidade Linear é classificada em outros dois tipos, ZCLz-I e ZCLz-II, que diferem apenas quanto às atividades permitidas nos lotes e imóveis SERVIÇOS PESSOAIS Cabeleireiros e outros tratamentos de beleza (inclusive para animais domésticos) COMÉRCIO DE ALIMENTAÇÃO SEM CONSUMO NO LOCAL Adega Padaria, panificadora sem utilização de forno a lenha Quitanda, frutaria Quitutes, doces e bombons LISTAGEM DE ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZCLz - I e ZCLz - II 1. ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZONA CENTRALIDADE LINEAR ZCLz-I: COMÉRCIO DIVERSIFICADO Antiquários Farmácia, drogaria, perfumaria e cosméticos Jornais e revistas Móveis, tecidos e objetos de decoração e presentes Show room, exceto show room de motocicletas LOCAIS PARA EXPOSIÇÕES Espaços e edificações para exposições Museus, Pinacotecas, Galerias de artes plásticas SERVIÇOS DA ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇO PÚBLICO Agência de correios e telégrafos Agência telefônica Delegacia de polícia SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM OU MORADIA Asilo Casas de repouso ou geriatria Conventos/ Mosteiros/ Seminários com locais de reunião até 100 lugares Pensionatos Pensões SERVIÇOS DE SAÚDE Centro de Diagnósticos, laboratório de análises clínicas Consultórios, clínicas dentárias e médicas sem internação Consultórios, clínicas veterinárias sem internação SERVIÇOS PROFISSIONAIS Agências bancárias, de câmbio e de turismo Escritórios administrativos, sem operação de venda de mercadorias de: firmas, empresas, representação, publicidade e propaganda Escritórios de Profissionais liberais, técnicos ou universitários. Escritórios de: financeiras, imobiliárias e departamentos imobiliários de empresas construtoras, corretoras de imóveis, corretoras de seguros, administradoras de bens e incorporadoras Escritórios de: projetos, auditoria, consultoria e assessoria, consulados e representações diplomáticas Estacionamento de veículos Estúdios fotográficos SERVIÇOS SOCIAIS Creche, Orfanato, Parque Infantil SERVIÇOS DE EDUCAÇÃO Bibliotecas Educação pré-escolar Escola de línguas e Informática 22 CENTROS REGIONAIS com frente para essas vias. Nestas zonas os usos não-residenciais de incomodidade e densidade baixas, passíveis de conviverem com o uso residencial, são definidos de modo cuidadoso, de forma a incluir aquelas atividades necessárias a sustentabilidade dos bairros residenciais ou o atendimento à cidade de forma especializada e seletiva. No primeiro caso, são permitidos alguns tipos de comércio, serviços ou usos institu- cionais, enquanto no segundo só são previstos alguns tipos de serviços ou usos insti- tucionais cuja listagem faz parte da lei. 25EDIFICAÇÕES, NORMAS MAIS FLEXÍVEIS de linhas e estações de metrô e trem, entre outras possibilidades - ou de desenvolvimen- to urbano por meio de Operações Urbanas Consorciadas, entre outras, criadas para incentivar a ocupação e o adensamento das regiões sub-utilizadas o coeficiente de aproveitamento máximo poderá chegar até 4 vezes a área do terreno. Já na Macrozona de Proteção Ambiental onde o objetivo é proteger e preservar o meio ambiente, controlando a urbanização, não é permitida a outorga onerosa. Edificações, Normas mais Flexíveis Para combater o engessamento da cidade resultante das normas anteriores, uma das principais inovações da nova legislação é dissociar as regras de uso das regras da edificação. Pela lei anterior, casas e estabelecimentos comerciais ou de serviços tinham limites de recuos diferentes (distância entre as paredes da construção e os limites do lote), dificultando a utilização do imóvel para uso diferente do inicialmente projetado e resultando, em vários casos, no abandono do imóvel tornando-se um dos principais obstáculos à renovação do uso das edificações e um dos fatores responsáveis pelo alto índice de imóveis irregulares na cidade. Os valores fixos para recuos laterais e de fundos foram eliminados e passaram a ser proporcionais à altura das edificações a partir de 6 metros, porque grande parte das construções da cidade são sobrados geminados que não ultrapassam essa altura. O mínimo de 5 metros de recuo de frente, entretanto, foi mantido, para reservar a área para estacionamento de veículos. Assim, os afastamentos necessários à ventilação e ilumi- nação dos cômodos das edificações, que já são regulados pelo Código de Obras e Edificações, ganham um aliado no novo zoneamento que dá maior liberdade de projeto e possibilita uma implantação no terreno mais eficiente para essa finalidade, pois sem a exigência de recuos laterais e de fundos fixos será possível orientar a implantação da edificação aproveitando a melhor insolação possível em cada terreno. Altura (3,00 m altura piso a piso) Andares Nova Lei Lei Anterior Afastamentos para iluminação e ventilação conforme o Código de Obras 6 m 2 - 1,5 m em um dos lados - 18 m 6 1,2 m (*) 3,0 m ambos os lados 0,20 m 30 m 10 2,4 m (*) 3,0 m ambos os lados 1,60 m 45 m 15 3,9 m 3,0 m ambos os lados 3,35 m 60 m 20 5,4 m 3,0 m ambos os lados 5,10 m 66 m 22 6,0 m 3,0 m ambos os lados 5,80 m Recuos laterais e de fundos 26 EDIFICAÇÕES, NORMAS MAIS FLEXÍVEIS Valor apenas exemplificativo resultante da aplicação da fórmula de afastamento proporcional a altura, pois o recuo mínimo obrigatório a partir de 6,0 m de altura é de 3,0 m. Exemplo de Recuo Proporcional à Altura Conforme a Proposta As demais regras definidas pela nova disciplina do uso e ocupação do solo para edificações são as seguintes: coeficientes de aproveitamento básico, máximo e míni- mo, taxa de ocupação máxima, taxa de permeabilidade mínima, lote mínimo, frente mínima, número máximo de habitações por metro quadrado, gabarito (altura) máximo e recuos. Essas regras foram fixadas pelos Planos Regionais Estratégicos (PREs) das Subprefeituras a partir de uma diretriz (regra preliminar) definida pela Disciplina do Uso e Ocupação do Solo. Assim, cada Subprefeitura pôde adequar a diretriz geral à sua necessidade ou intenção particular. RECUOS DAS EDIFICAÇÕES PROPORCIONAIS À ALTURA Edifício sem escalonamento 45 ,0 0 30 ,0 0 45 ,0 0 6, 00 3,90 20,00 20,00 3,90 3,00 Edifício com escalonamento 27PRÉDIOS CIDADÃOS Essa foi uma das maiores inovações da nova lei, pois pela primeira vez as várias "cidades" existentes em São Paulo foram consideradas e avaliadas e, em conjunto com a população, puderam ser definidas regras e ações para se alcançar o modelo que se quer para cada região. A diversidade foi considerada como uma "vantagem" de cada região, e não ignorada, como até hoje se fez. Nesse sentido, a nova Disciplina do Uso e Ocupação do Solo conceitua e define o modelo que se quer para a cidade ao mesmo tempo em que reforça e encampa as diferentes questões encontradas na elabo-ração dos Planos Regionais Estratégicos de cada Subprefeitura ao endossar suas ca-racterís- ticas particulares. Prédios Cidadãos: Espaços Privados de Uso Público Em uma cidade tão cheia de prédios como São Paulo, há espaço para que os edifí- cios sejam mais "cidadãos". Para incentivar a utilização pública de áreas particulares, o novo zoneamento prevê benefícios aos empreendedores que adotarem essas medidas. A idéia é que se espalhem pelo município mais prédios com acesso livre no piso térreo, para formação de galerias ou praças públicas. Um dos exemplos mais conhecidos do que a Prefeitura pretende incentivar é o Conjunto Nacional, na Avenida Paulista. Lá, todo o andar térreo é aberto aos pedestres, que têm acesso a lojas, restaurantes e cinemas. Lotes que ocuparem uma ou mais esquinas e liberarem o térreo para atividades não-residenciais e para circulação de pedestres precisam adotar apenas o recuo de frente obrigatório. Nas faces laterais e de fundos, o recuo proporcional à altura só será exigido a partir dos 12 metros. O atendi- mento à taxa de ocupação (limite imposto à projeção do prédio no terreno) também é liberado, mantendo-se apenas a obrigatoriedade de atendimento da taxa de permeabili- dade do solo. Com isso, o empreendimento ganha uma espécie de "bônus" e obtém o direito de aumentar em metade da área liberada para circulação de pedestres no térreo a área que pode ser construída gratuitamente. Se o edifício tiver, por exemplo, 1.000 metros quadrados de livre acesso público, poderá erguer sem pagamento de outorga onerosa mais 500 metros quadrados de área construída, que se somam gratuitamente ao valor calculado a partir do coeficiente básico estabelecido para aquele lote, respeitado o limite do coeficiente máximo 30 ESTOQUES Estoques: Limites Para o Adicional de Aproveitamento Construtivo Foram adotados coeficientes de aproveitamento básico (gratuito), mínimo e máxi- mo do solo para controlar o adensamento dos lotes, conforme estabelece o Estatuto das Cidades. Por esta lei federal, as regras de controle de densidade de construção pas- sam a ter um nível em que se pode construir gratuitamente; outro chamado mínimo, que se não for atendido faz com que o imóvel seja considerado subutilizado; e o máximo, para garantir que o adensamento não supere as condições da infra-estrutura existente. Cada distrito, por sua vez, tem um limite de potencial construtivo adicional que os empreendedores podem comprar do poder público, mediante pagamento de outorga onerosa ou adoção de medidas compensatórias que, pelo novo zoneamento, dão direi- to a aumentar a área construída. Esse conceito, outra inovação do Estatuto da Cidade que recebeu o nome de estoque, é necessário para que a capacidade da infra-estrutura, especialmente do sistema viário e do transporte coletivo, não seja ultrapassada. Dessa maneira, podem ser evitadas situações como a da Vila Olímpia, em que as ruas acabaram ficando "pequenas" diante do adensamento exagerado. A SEMPLA traçou cenários de crescimento da cidade e estabeleceu limites para o período 2000-2009, que podem ser revistos e atualizados a partir de dois anos da entra- da em vigor da nova lei. Nesse estudo, foram considerados critérios como a população de cada distrito, mapas, plantas e cartas geográficas, além de pesquisas relativas à mobili-dade da população paulistana. O estoque total da cidade foi fixado em 9,7 milhões de metros quadrados, dos quais 6,9 milhões destinados ao uso residencial e 2,8 milhões ao não-residencial. Exemplo de Controle de Altura das Edificações em Volta de Rua Rem Saída 15 ,0 0 10,00 31DESENVOLVIMENTO URBANO Outorga Onerosa de Potêncial Construtivo Adicional Desenvolvimento Urbano Determinar regras para o uso e ocupação do solo, por parte dos empreendedores privados, é apenas uma das premissas da legislação urbana. É preciso também estabe- lecer políticas de desenvolvimento, de acordo com os objetivos fixados pelo PDE e com as carências e potencialidades de cada região do município. Por isso, coube à nova Lei dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras (PREs) e da Disciplina do Uso e Ocupação do Solo do Município, pela ordem, delimitar as Áreas de Intervenção Urbana (AIUs) e criar as regras para o uso e construção de edificações nesses locais. As Áreas de Intervenção Urbana - AIU são áreas especiais que devem receber pro- jetos de desenvolvimento urbano e onde podem ser utilizados os diferentes instrumen- tos criados pelo Plano Diretor Estratégico e pela lei federal do Estatuto da Cidade, como, por exemplo, o Consórcio Imobiliário para a realização de parcerias público-privado, a Transferência de Potencial Construtivo, a Outorga Onerosa, o Direito de Preempção para dar prioridade ao Poder Público na aquisição de determinada área, entre outros. Existem as seguintes categorias de AIUs: operações urbanas consorciadas (já apli- cadas na cidade); projetos estratégicos específicos; envoltórias dos parques lineares para recuperar fundos de vale; dos eixos e pólos de centralidades; envoltórias das linhas de transporte público coletivo; no entorno dos eixos das novas vias estruturais; e pólos de desenvolvimento criados junto ao Rodoanel Metropolitano. Cada uma dessas áreas tem objetivos e normas específicos para se obter um desenvolvimento urbano adequado ou a proteção de áreas de interesse ambiental, ou mesmo de habitação de interesse social. Visão a Longo Prazo Para citar um exemplo do que se pretende, está prevista uma operação urbana na Vila Sônia, onde será construída a Linha 4 do Metrô. A implementação de uma estação terminal intermodal - que fará a ligação do sistema metroviário não só com o bairro Outorga onerosa do direito de construir. m² adicionais adqüiridos pela compra de potêncial construtivo adicional Coeficiênte de aproveitamento básico da área 32 DESENVOLVIMENTO URBANO Duas outras áreas que foram escolhidas para receberem tratamento especial são a zona leste e o Aeroporto de Congonhas. Na primeira, a AIU pretende estabelecer nichos de desenvolvimento econômico. Com isso, pretende-se atacar de frente um dos princi- pais problemas da região, que é a necessidade de gerar empregos para seus moradores não fazerem grandes deslocamentos até os locais de trabalho. Já em Congonhas, o objetivo é organizar o acesso ao aeroporto e estimular serviços condizentes com a ativi- dade aeroportuária, além de reduzir os conflitos com o entorno. Parques Lineares Em situações mais localizadas, como um fundo de vale cortado por um rio ou cór- rego, podem ser adotadas medidas que viabilizem, por exemplo, a remoção de uma favela localizada à margem de rios ou em áreas inundáveis. No lugar das submoradias, paulistano, mas com municípios da região oeste da Grande São Paulo - cria um grande potencial de desenvolvimento. Ao mesmo tempo, a adoção do transporte coletivo vai permitir aumento do adensamento da região sem prejuízo para o sistema viário. Outra região que abrigará uma grande operação urbana é o eixo da Avenida Jacu- Pêssego, na zona leste. A via tem uma posição estratégica fundamental para a região metropolitana: ao cortar a zona leste de norte a sul, a avenida pode ser usada para ligar o Aeroporto Internacional de São Paulo, em Cumbica, Guarulhos, ao ABC e ao Porto de Santos. Neste caso, não é o incremento do sistema de transporte coletivo que permi- tirá maior adensamento, mas a localização e a função que a Avenida Jacu-Pêssego pode adquirir se ligar dois dos principais meios de entrada e saída de mercadorias de São Paulo e do Brasil, criando-se oportunidades de criação de um pólo de logística e uma área de desenvolvimento industrial e de serviços na zona leste, em Itaquera. Operação Urbana Vila Sônia Situação Atual Exemplo de Centralidade Polar Ficha Técnica Ficha Técnica Ficha Técnica Ficha Técnic PREFEITA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Marta Suplicy SECRETÁRIO MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO URBANO Jorge Wilheim FICHA TÉCNICA Equipe responsável pela autoria do novo zonea- mento, Parte III da “Lei dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras e da Disciplina do Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo”. SUPERVISÃO Jorge Wilheim COORDENAÇÃO TÉCNICA Ivan Carlos Maglio EQUIPE EXECUTIVA DE USO DO SOLO - SEMPLA /PLANOS URBANOS Ana Maria Antunes Coelho André Luís Gonçalves Pina Caroline de Figueiredo Bertoldi Silveira Clementina De Ambrosis Denise Gonçalves Lima Malheiros Domingos Theodoro de Azevedo Netto Edméa Fioretti Mateu Elza Helena Camargo do Canto e Castro Evany de Souza Heitor Ribeiro Isaura Regina Ferraz Parente Marcelo Novaes Baraças dos Santos Marisa Teresinha Mamede Frischenbruder Nilza Maria Toledo Antenor Norma Yurie Seki Olga Maria Soares e Gross Rita de Cássia Ogera Ruy Poleti Osório Selda Pantanela de Sousa Franchi Silvia Helena Levy Rosas Solange de Alencar Ribeiro Tereza Cristina Vespoli Viunetane Siqueira Alves CONSULTORES Ricardo Barbara Pedro de Milanelo Piovezane Luiz César Bettarello de Almeida Campos Francisco Moreno Antônio Cláudio Moreira Lima e Moreira DIRETORIA TÉCNICA SEMPLA Ana Maria Gambier Campos Hussain Aref Saab Ivan Carlos Maglio José Magalhães Junior Rubens Chamas COLABORADORES - SEMPLA Akinori Kawata Ana Maria Moyses Chaim Arlete Lúcia Bertini Leitão Áurea Peixoto Zapletal Carlos Malziner Daniel Todtnanm Montandon Debora Sibantos Penteado Grimaldi Edson Capitanio Elza Sumiko Yanasse Erika Megume Felipe Francisco de Souza José Benedito de Freitas José Marcos Pereira de Araújo Leila M. P. de Aguiar Dias Lelia Pithon Raynal de Passos Liane Lafer Schevz Lilah Cecília Ackel Corradi Lucia de Sousa Machado Maria Elizabeth S.N.Grimberg Maria Isabel Paulino Maria Teresa Oliveira Grillo Maricle Ortega X. Araujo Mischi Mônica Manso Moreno Paulo Roberto Castadelli Regina Magalhães de Souza Rita Cassia Gomes Rita Macruz Peixoto Rosana Pierri Rosangela Colnaghi Sandra Regina da Silva R.Barbosa Sylvia Maria Luz Fré Valeria Romão Bispo ASSESSORIA JURÍDICA Paulo José Vilela Lomar - Assessor Chefe Heloísa Toop Sena Rebouças Alberto Mussalen Anna Carolina T. Cortez Conceição Aparecida C. Marcos Joel Severino dos Santos Mariana Bastos de Oliveira Mirian Marques Vlamir Marques ASSESSORIA DE INFORMÁTICA Synval José Viziack - Assessor Chefe Darwin Pavan Filho Gerson Candido Alves João Daniel Nuvolari ESTAGIÁRIOS Ana Carolina Benites Soares Carolina de Souza Moreira Cíntia de Castro Marino Cynthia Varizo Ramos Eduardo Irani Federico Fabrício Ribeiro dos Santos Fernando Barros de Oliveira Izabella Malite Padeiro Jeferson Hugo Pacheco de Rezende Jefferson Doki Joana Andries Nogueira Canedo Laís Mourão Miguel Luis Fernando Correa Santos de Oliveira Luciana Dias do Nascimento Maira Machado Maní Matheus Marcello Girotti Callas Márcio Roberto Dela Marta Marcos Sano Maria Fernanda de Comi Ribeiro da Silva Mônica Boulle Matrai Priscila Zambrini Rafael Deraco Carassini Renata Vieira de Mello Sabrina de Paula Knakiewicz APOIO ADMINISTRATIVO Aurea Lúcia Alonso Okuma Sandra Regina Papst Roberta Anjoletto Bartaquine Selma Mathias Vanda Maria Cardoso Elena Maria de Oliveira Aparecido Pereira de Souza COLABORADORES DAS SECRETARIAS E ÓRGÃOS MUNICIPAIS SGM - Secretaria do Governo Municipal Luiz Alexandre Lara - Ricardo Guerra Florez - Silvia Maria Tommasini SF - Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico José Antônio Docampo - Luís Fernando Massonetto SEMAB - Secretaria Municipal de Abastecimento / Divisão Técnica de Fiscalização do Silêncio Urbano Luiz Felipe Silva - Wellington Moreira Alves SMSP - Secretaria Municipal das Subprefeituras Carlos Henrique Nunes Cabral - Carlos Ialmar Zacrisson - Clara Sebastianes de Araújo - Diana Teresa Di Giuseppe SEHAB - Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano Ana Lucia Ancona - Célia Seri Kawai - Irene Shizue Iyda - Maria Silvia Mariutti - Paula Maria Motta Lara SMT/CET - Secretaria Municipal de Transportes/ Companhia de Engenharia de Tráfego Ana Odila de Paiva Souza - Eduardo Tavares de Carvalho - Helena Oreinstein - Heloísa Helena de Mello Martins - Ivete Pontes Oddone - Luiz Otávio Bassi C. Nascimento - Marise Rauen Vianna - Ronaldo Tonobohn - Vicente Pedro Petrocelli SJ - Secretaria Municipal de Negócios Jurídicos Ricardo Gauche de Matos - Vilma Timóteo Pires SIURB - Secretaria Municipal de Infra- Estrutura Urbana Adelina Desiderio Monte - Maria Helena Braga Brasil SSO - Secretaria Municipal de Serviços e Obras Antonio Carlos Nogueira Pimentel Jr. - Fábio Evangelista da Silva - Marco Antonio Fialho SVMA - Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente Dirce Harumi Matuzaki - Francisco César Tiveron - Hélia Maria S. B. Pereira - Ivany Hatuko Ueta - Laura Lúcia Vieira Ceneviva - Nelson Nefussi (Consultor) - Patrícia Marra Sepe - Paulo Delgado - Paulo Mantey Caetano - Regina Luisa F. de Barros GRUPO CONSULTIVO DE USO DO SOLO E OUTROS COLABORADORES ASBEA - Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura Gianfranco Vannucchi - José Eduardo Tibiriçá APEOP - Associação Paulista de Empresários de Obras Públicas Antonio Marcos Dória - Brenno Dias Baptista CETESB - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental Aruntho Savastano Neto FCESP - Federação do Comércio do Estado de São Paulo Alberto Rubens Botti FIESP - Federação das Indústrias do Estado de São Paulo Ângelo Albiero Filho - José Vitor Mamede - Nilton Fornasari Filho IAB - Instituto de Arquitetos do Brasil Gilberto Belleza - Rosa Puchala IE - Instituto de Engenharia Jorge Pinto Furini - Reginaldo Assis Paiva SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo Eduardo Della Manna - Ronald E. M. Y. Dumani SIMPI - Sindicato da Micro e Pequena Indústria do Estado de São Paulo Renato Lino Olonca - Rubens Serber SINAENCO - Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva Eduardo de Castro Mello - Roberto José Falcão Bauer SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo José Romeu Ferraz Neto - Romeu batista Suguiyama GRUPO DE TRABALHO DO CONSELHO MUNICIPAL DE POLÍTICA URBANA - CMPU Conselheira da Macrorregião Oeste Maria Luiza Gonçalves SCIESP - Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo Orlando de Almeida Filho SMSP - Secretaria Municipal das Subprefeituras Diana Teresa Di Giuseppe SOMASU - Sociedade de Moradores e Amigos do Sumaré Evian Elias USP - Universidade de São Paulo João Sette Whitaker Ferreira EDIÇÃO SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO URBANO COORDENAÇÃO EDITORIAL Mônica Manso Moreno ELABORAÇÃO DO TEXTO Ivan Carlos Maglio - Coordenador Clementina De Ambrosis Domingos Theodoro de Azevedo Netto Evany de Souza Norma Yurie Seki ELABORAÇÃO DAS ILUSTRAÇÕES Ana Carolina Benites Soares Daniel Todtnanm Montandon Marcelo Novaes Baraças dos Santos PRODUÇÃO EDITORIAL Issao Minami - Coordenador Técnico Alexandre Romão - Design Daniela Nogueira Secondo Fábio de Souza Silva Paula Maria Ponce " Agradecemos a todos, cujos nomes não estão aqui divulgados, que colaboraram na construção do novo zoneamento, representantes de associações de moradores, movimentos sociais, entidades de classe, instituições e órgãos públicos, profissionais da área e cidadãos conscientes da importância desse instrumento urbanístico para nossa cidade." agosto de 2004 s é r i e m a n u a i s
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